Из презентации проекта застройки территории курорта СветлоГрад В Калининградской области начинается реализация проекта «СветлоГрад», претендующего на то, чтобы стать уникальным для России явлением: в малоэтажном жилом комплексе на крышах 3-5-этажных домов появятся полноценные частные особняки. Заявка громкая, но насколько она жизнеспособна? Попробуем разобраться, оставив за скобками маркетинговый восторг и рассмотрев проект через призму экономики, права и инженерии.
Архитектурный вызов или маркетинговый ход?
На первый взгляд, идея кажется фантастической. Представьте: вы живете в частном доме с панорамным видом на Балтийское море, разбиваете на собственной террасе сад, обустраиваете летнюю кухню, при этом ваш «участок» парит в воздухе, а ниже расположены обычные квартиры. Для девелопера — группы компаний «РусскаЯ ЕвропА» — это логичное развитие тренда на эксплуатируемые кровли, которые они уже опробовали в калининградских проектах.
«После того как мы доказали, что эксплуатируемые кровли могут рассматриваться как дополнительное благоустройство, был построен зимний сад с камином, — рассказал руководитель проекта Виктор Иванюк. — Это побудило нас рассмотреть возможность создания полноценного особняка». Данный подход, по его словам, позднее был реализован в проекте «РусскаЯ ЕвропА», где итоговым продуктом стал коттедж, соответствующий заданным требованиям. «Вопросы инженерного подключения решаются стандартно: коммуникации подводятся по тому же принципу, как к квартире или частному дому. Инженерные системы нижних этажей адаптируются для размещения нового объекта, который полностью интегрируется в существующие сети и не вызывает дополнительных сложностей», — сообщил Виктор Иванюк.
С точки зрения маркетинга, ход блестящий. В условиях насыщенного рынка создается эксклюзивный продукт, не имеющий аналогов. Как отмечает владелец агентства элитной недвижимости «Ашихмин и партнеры» Григорий Ашихмин, спрос, безусловно, будет: «Это продукт для определенной аудитории. Уникальность формата сама по себе — сильный маркетинговый козырь: представить, что на крыше у тебя полноценный дом с грядками — звучит как мечта».
Однако за этой мечтой стоит экономическая реальность. Стоимость такого объекта будет запредельной даже по меркам премиум-сегмента. Усиление несущих конструкций, сложнейшие инженерные системы, премиальные материалы — все это повлияет на цену. Покупатель платит не за квадратные метры, а за уникальный опыт и статус. Как подчеркнул управляющий директор «Метриум» Руслан Сырцов, это редкий формат даже в мировом масштабе: «Образцов (без учета самостроев) не так уж много». Примеры: в китайском городе Чжучжоу есть виллы с небольшими приусадебными участками, расположенные на крыше восьмиэтажного торгового центра Jiutian International Plaza; в столице Индонезии Джакарте на кровле 10-этажного ТЦ разместили 78 двухэтажных коттеджей. Однако, по мнению Руслана Сырцова, на это явление можно посмотреть и более широко. В частности, любой настоящий пентхаус — это, по сути, дом на крыше. Причем вопреки распространенным стереотипам такие объекты представлены не только в премиальных и элитных, но даже в массовых проектах. «Учитывая формат комплекса в Калининградской области, здесь речь идет также о пентхаусах с собственными террасами. И таких предложений гораздо больше, хотя, конечно, они тоже являются эксклюзивными. Чаще они встречаются в границах городов, но наверняка заинтересуют покупателей загородной недвижимости, тем более в курортном месте», — считает эксперт.
Технология как камень преткновения
Возможно ли технически построить полноценный дом на крыше «по уму»? Эксперты сходятся во мнении: да, но только при одном условии — если это заложено в проект изначально. «Все должно закладываться еще на стадии проектирования. Во-первых, несущая способность. Дом над домом — это серьезная инженерная задача», — утверждает Григорий Ашихмин. Стандартная эксплуатируемая кровля рассчитана на нагрузку 150-200 кг/кв. м, капитальное же строение с мебелью, людьми, бассейном или слоем грунта требует нагрузок в 500-1000 кг/кв. м и даже более — фундамент и несущий каркас всего здания должны быть просчитаны под эту колоссальную нагрузку.
«Особняк на крыше — это огромный дополнительный вес (стены, перекрытия, растения, техника, снег), — подчеркивает Руслан Сырцов. — Разумеется, когда дом на кровле не надстраивается, а предусмотрен изначально, правильные расчеты выполнить проще. Конструкция резиденции должна быть надежно заанкерована к несущему остову здания, чтобы противостоять ветровым нагрузкам и постепенно не сдвинуться или накрениться».
Есть и другие технические моменты, на которые обращает внимание Григорий Ашихмин. Например, гидроизоляция. Тут нужна система самого высокого класса, многослойная, с возможностью осмотра и ремонта. Малейшая протечка превращается в проблему не только для владельца, но и для всех нижних этажей. Инженерные коммуникации — тоже зона, где импровизации недопустимы. «Электричество, вода, канализация, отопление, вентиляция должны проектироваться сразу. «Докинуть» потом — дорого и ненадежно. Нужны и резервные системы», — предупреждает Григорий Ашихмин. Наконец, комфорт: звукоизоляция должна быть такой, чтобы снизу не слышали шагов и насосов бассейна, а сверху — шумов из общего дома. «Построить «по уму» можно только изначально, привлекая специалистов с серьезным опытом. Да, это дорого, но иначе никак», — резюмирует он.
Следующий важный аспект — безопасность. «Это приморский регион, а значит, возможны экстремальные ветровые нагрузки. Все остекление, ограждения, конструкции должны их выдерживать», — добавляет Григорий Ашихмин. Не менее важна пожарная безопасность — отдельные выходы и системы тушения.
Сооснователь архитектурного бюро CONTINUUM Олеся Могилевская обращает внимание на другой нюанс: «Технологически ИЖС подразумевает, что ты владеешь всем объемом и несешь за него полную ответственность. А здесь ты зависишь от общего здания и соседей — как в многоквартирном доме. Так что, по сути, архитектурно это дом на крыше, а технологически и функционально — квартира с террасой».
Юридическая terra incognita
Главный нюанс — юридическое оформление. Концепция «ИЖС на крыше» вступает в противоречие с действующим российским законодательством, по которому индивидуальный жилой дом неразрывно связан с земельным участком.
«Непонятно, кому принадлежит земля, какая будет форма собственности. Если о территории речи нет, то, по сути, это квартира, пентхаус на кровле, а не участок с землей», — задается вопросом Олеся Могилевская.
Скорее всего, застройщик использует сложную правовую конструкцию, например, оформляет весь комплекс как кондоминиум с выделением зон общего пользования под застройку. Либо это будет зарегистрировано как особая форма собственности — гибрид пентхауса и отдельного объекта. Успех такой схемы станет прецедентом, но пока это серая зона, полная рисков для покупателя. Кто будет отвечать за ремонт лифта, ведущего только в ваш дом? Как распределяются коммунальные платежи и оплата капитального ремонта общего здания, на котором вы стоите? Эти вопросы пока остаются без четких ответов и могут стать источником бесконечных судебных разбирательств с управляющей компанией и соседями.
Будет ли у формата будущее?
Сможет ли идея домов на крыше выйти за пределы «СветлоГрада»? В курортных регионах, таких как Калининградская область, где важен вид и уникальность, — безусловно: это идеальный продукт для обеспеченных релокантов, ищущих второе жилье у моря, или для инвесторов, делающих ставку на премиальную аренду.
В Москве и Подмосковье, полагают эксперты, у формата перспективы другие. «Технически — да, современные технологии позволяют. Но на практике это еще более нишевая история, чем в Калининграде. Это сверхэлитный продукт, — считает Григорий Ашихмин. — Согласовать такой проект в плотной городской среде — задача крайне сложная». Цена подобного объекта будет неоправданно высокой даже для столичного элитного рынка, а юридические и эксплуатационные сложности перевесят преимущества уникальности. «Так что, если в Москве или Подмосковье такие проекты и появятся, это будут единичные примеры. Они найдут своих покупателей исключительно за счет уникальности, но массового тренда не сформируют», — уверен он.
Руслан Сырцов настроен оптимистичнее и считает, что вопрос зачастую в позиционировании. Конечно, вероятность появления особняков на крыше меньше, чем уже более привычных пентхаусов, но и это возможно. «Например, один из жилых проектов столицы строится на более чем 30-метровых колоннах с самым высоким в мире первым этажом. Все это, безусловно, привлекает внимание целевой аудитории. Вместе с тем, несомненно, подобный продукт является нишевым, а, значит, весьма редким», — говорит он.
Олеся Могилевская, напротив, видит в таком формате будущее, хоть и не для всех: «Пентхаусы и эксплуатируемые кровли для Москвы и Подмосковья — не редкость. Люди большего достатка уже делают благоустройство на крышах интересного формата, хоть это и дорого, и сложно в эксплуатации», — говорит архитектор. По ее мнению, такой формат будет востребован как эксклюзивное решение, а если взглянуть шире, то, возможно, и у жителей обычных районов есть запрос. «Скажем, где-нибудь в Выхино люди с удовольствием сделали бы выход на крышу и разбили там грядки с картошкой, если бы была такая возможность», — полагает Олеся Могилевская.
А если серьезно, то успех будет зависеть не от изящества концепции, а от того, насколько надежно удастся решить сухие, но фундаментальные вопросы инженерии и права. Пока же «дом на крыше» остается прекрасной урбанистической мечтой, которая вот-вот должна столкнуться с российской реальностью.
