Покупка квартиры сейчас выгодна в первую очередь для тех, кто может воспользоваться льготной ипотекой, имеет большой первый взнос или покупает квартиру за собственные средства
В последний год рост цен на рынке жилья замедлился по сравнению с периодами, когда действовала массовая льготная ипотека, а рыночные ставки были близки к 10–12%.
Спросили у экспертов, стоитли покупать квартиру в ближайшие несколько месяцев. В качестве основных факторов для покупки редакция «РБК Недвижимости» рассмотрела динамику цен и уровень ставок. Безусловно, эти показатели не являются исчерпывающими для принятия решения о покупке (например, важен личный доход, сбережения), но в тоже время являются одними из ключевых.
Влияние цен на решение
Один из ключевых факторов при принятии решения о покупке жилья— уровень цен. За время действия льготной ипотеки цены на жилье росли высокими темпами. Однако с прошлого года на фоне падения спроса ценовая динамика стала замедляться— застройщики стали чаще давать скидки (по оценкам экспертов, предложение новостроек Москвы со скидками варьируется от 50 до 70%), продавцы вторичных квартир тоже стали чаще предлагать дисконты.
Согласно прогнозам экспертов, опрошенных «РБК Недвижимостью», в ближайшее время цены на жилье продолжат постепенно расти по мере снижения ставок по ипотеке и повышения спроса. Но рост будет умеренным— на уровне инфляции. «Цены на жилье в обозримой перспективе будут плюс-минус оставаться на месте или прирастать на уровне инфляции»,— считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. Несмотря на сокращение новых проектов, работа у застройщиков до 2027–2028 годах есть, и им будет выгоднее завершить проекты, чем заморозить. «То есть как минимум в ближайшие несколько лет строить будут. Объем предложения будет пополняться, что не даст ценам убежать вверх»,— пояснил Олег Репченко.
По его словам, сдерживать рост цен будут все еще высокие ставки по ипотеке. «Но и существенного снижения ждать не стоит. Застройщики в принципе не любят идти на понижение, «скидку на накидку» сложно назвать снижением. А у собственников на вторичке просто нет острой необходимости продавать с большими потерями. Так что на рынке пока будет стагнация»,— полагает эксперт.
В тоже время на удачные объекты (расположение, проект) рост цен в 2026 году может быть и выше инфляции или даже сопоставим со ставками по депозитам— на уровне 15–20%, добавил завкафедрой ипотечного кредитования Финансового университета Александр Цыганов. «Но будут и аутсайдеры, где цены останутся на прежнем уровне или будут предлагаться маркетинговые акции и скидки. А в целом по рынку можно ожидать умеренный рост в пределах 3–5%»,— указал он.
С этой точки зрения сейчас покупка жилья может быть выгодной, поскольку можно зафиксировать текущие цены или получить скидку. Но это в большей степени касается тех, кто планирует покупку за собственные средства. «Планировать покупку квартиры сейчас стоит, только если она будет преимущественно оплачена за счет собственного капитала»,— считает Олег Репченко. «Россияне часто воспринимают приобретение недвижимости как консервативный и надежный способ сбережения средств, и этим задачам рынок будет вполне соответствовать»,— добавил Александр Цыганов.
Ипотека и покупка квартиры
Еще один показатель, который играет важную роль при принятии решения о покупке жилья,— ипотечные ставки. Сейчас рыночная ипотека недоступна для большинства россиян из-за высоких ставок (около 21%) и большой переплаты. Например, при покупке квартиры за 10 млн руб. (при первом взносе 30%, сроке кредита 20 лет, ставке 21%) каждый месяц нужно платить по 124,4 тыс. руб. Итоговая переплата составит 29,8 млн руб., что сопоставимо примерно со стоимостью трех квартир.
Поэтому ипотеку сейчас выгодно брать по льготным программам (семейная, IT-ипотека, арктическая и дальневосточная), ставки по которым варьируются от 2 до 6%. Вариант рыночной ипотеки подойдет и при большом первом взносе или когда есть стратегический резерв. Например, средства, которые в ближайшем будущем будут выручены от продажи другой недвижимости или автомобиля. «Сейчас точно стоит брать ипотеку, если есть возможность воспользоваться льготной программой. Или если предполагается альтернативная сделка и требуются средства на доплату, а также в случае ожидания серьезных поступлений, позволяющих закрыть ипотеку быстро»,— пояснил Александр Цыганов.
При этом в 2026 году ожидается снижение ключевой ставки и ипотечных. Согласно прогнозу Минфина, в следующем году ставки по ипотеке могут снизиться на 4–5 п.п., то есть примерно до 16–17%. В ГД ожидают более значительного снижения— до 12% и ниже во второй половине года. «Поэтому лучше подождать снижения ставок, а пока депозиты выгодные— поднакопить на начальный взнос»,— добавил Олег Репченко. «Нужно внимательно смотреть за рынком и при снижении ставок и до существенного повышения спроса покупать жилье, если есть реальная потребность»,— добавил Александр Цыганов.
В тоже время стоит учитывать, что при снижении ставок спрос будет расти и стимулировать рост цен на жилье. «Ипотека важная, но далеко не единственная причина роста цен на недвижимость. Удорожание материалов, логистики и других факторов, связанных со строительством, сейчас выходят на первое место в ценообразовании. Ипотека будет способствовать спросу, но это не значит, что недвижимость со снижением ставки резко вырастет в цене»,— полагает гендиректоркомпании «Бест-Новострой» Ирина Барабанова.
Готовая квартира или новостройка
Что касается выбора покупки квартиры на вторичном рынке или в новостройке, то он в данном случае больше зависит от запросов покупателей, поскольку каждый сегмент имеет свои минусы и плюсы. Например, квартира в новостройке всегда воспринимается активом в долгосрочной перспективе. При выборе нужно обращать внимание на ликвидность объекта в будущем— важны локация, транспортная доступность, планировочное решение и инфраструктура, поясняет Ирина Барабанова. «Новостройка— это новые коммуникации, современные планировки, места общего пользования. И конечно, новостройка с этой точки зрения выигрывает у вторички»,— отмечает эксперт. «Но если выбор ограничивается определенным районом или даже домом, если есть необходимость сразу въехать в приобретенную квартиру— нужно выбирать жилье с ремонтом на вторичном рынке»,— добавляет она.
При этом сегодня стоимость квартир на вторичном рынке существенно ниже, чем на первичном, — до 20–40%, отмечает глава аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». «Причем речь идет не о старых домах, а об объектах, сопоставимых по качеству с новостройками. Так что в случае, если можно обойтись без ипотеки, сейчас может быть выгоднее выбрать вторичку»,— говорит он.
По мнению замгендиректора по работе с жилой недвижимостью инвестиционно-консалтинговой компании Ricci Наталии Кузнецовой, в инвестиционных целях можно рассматривать покупку квартир на ранних стадиях строительства в перспективных локациях— это позволяет зафиксировать цену на текущем уровне. Более того, даже в условиях, когда средства хранятся на вкладе, можно рассмотреть длительную выгодную рассрочку от застройщика. «В этом случае процент по вкладу может частично или полностью перекрывать ежемесячные платежи, что делает покупку более эффективной при сохранении финансовой гибкости»,— отметила Наталия Кузнецова.
Среди выгодных вариантов эксперты называют квартиры в новостройках по переуступке, которые чаще всего реализуют инвесторы, когда дом достроился. «Тенденция сегодня такова, что часто переуступка от инвесторов в готовых новостройках может быть выгоднее, чем квартира от застройщика в этомже самом доме, процентов на 10–15%»,— отметил Олег Репченко. Но в целом покупку жилья сейчас стоит рассматривать, если оно действительно необходимо или есть уверенность, что предлагаемые условия выгодны и стоит ожидать роста цен именно на этот дом или район, заключил Александр Цыганов.