Андрей Герасимов Шестая международная выставка-форум коммерческой и инвестиционной недвижимости MALLPIC 6.0, состоявшаяся во второй половине ноября в Сочи, не только традиционно подвела итоги года, но и сменила формат: первый день деловой программы прошел в историческом Летнем театре, что добавило мероприятию особой атмосферы. «Как человек, ответственный за организацию деловой части форума, я немного волновался, как все пройдет на новом месте, придут ли люди, будет ли им интересно и полезно», — поделился впечатлениями вице-президент Союза торговых центров Павел Люлин. Итог превзошел ожидания: «В целом все прошло успешно. Особенно интересными были диалоги между представителями различных сфер — торговых центров и маркетплейсов, ретейла и складов», — отметил он.
Этот кросс-отраслевой диалог сразу задал тон главной теме форума — поиску баланса в новой реальности. В фокусе пленарной сессии оказался основной показатель, говорящий об активности рынка, — объем инвестиций, который демонстрирует не спад, а возврат к устойчивым значениям после аномального пика. Эксперты единогласно констатировали: эпоха сверхдоходов завершилась, уступив место периоду взвешенных решений и стратегической перезагрузки, о чем и шла речь на самых ярких сессиях мероприятия.
Инвестиции в недвижимость
«Рынок недвижимости демонстрирует хорошую, устойчивую динамику, просто мы потихоньку откатываемся от аномально высоких показателей к нормальным значениям», — такими словами генеральный директор IBC Real Estate Алексей Ефимов начал свой анализ, задав спокойный и взвешенный тон в противовес паническим настроениям. Действительно, если посмотреть на цифры, объем инвестиций в сектор по итогам 2025 года прогнозируется на уровне 800-850 млрд рублей. «Это высокий показатель, очень хороший рынок», — отметил Алексей Ефимов. Хотя это и меньше пиковых 1,33 трлн рублей, зафиксированных в 2024 году, нынешний уровень в 2-3 раза превышает итоги 2021 года, что говорит о фундаментальной прочности сектора.
Эксперт констатировал не только изменение объемов, но и кардинальную смену лидера: «Поменялась структура инвестиций. Исторически ведущую роль играли девелоперы жилья — сегодня лидерство уверенно удерживает офисный сегмент». Главным трендом года стала «новая экономика сделок», сформированная высокой ключевой ставкой. «Большинство сделок сегодня осуществляется за счет собственных средств: заемные средства очень дорогие», — пояснил Алексей Ефимов. Это привело к изменению портрета типичной инвестиции: средний чек в офисном сегменте составляет около 4 млрд рублей, в складском — чуть менее 3 млрд.
Чтобы наглядно показать текущую конъюнктуру, IBC Real Estate использует инструмент «Часы рынка», согласно которому складская недвижимость в начале 2025 года вступила в цикл замедления роста ставок, а к его концу перешла к фазе снижения. «И мы думаем, что это снижение вряд ли достигнет дна. Оно продолжится и в 2026 году», — спрогнозировал Алексей Ефимов.
Офисный сегмент — хедлайнер по объему инвестиций — демонстрирует противоречивую динамику. «Девелоперы активно заявляют новые проекты, — отметил Алексей Ефимов. — До 2030 года в Москве мы ожидаем еще 5 млн кв. м офисов. Это серьезная цифра». При этом половина вложений в сегмент приходится на покупку объектов под собственные нужды, тогда как классические инвестиционные сделки сталкиваются с «разрывом ожиданий» между продавцом и покупателем. Подводя итоги, Алексей Ефимов сделал акцент на изменившихся правилах игры: «На рынке сохраняется тенденция на сделки с дисконтом, так называемые стресс-активы, но при этом премиальные активы по-прежнему востребованы». Рынок не рухнул — он перезагрузился, и теперь успех инвестора зависит от способности адаптироваться к новой, более сложной, но от того не менее интересной реальности.
Испытание вакантностью
О том, как эта перезагрузка выглядит изнутри одного из самых динамичных сегментов, подробно рассказал управляющий партнер и генеральный директор компании Ricci Андрей Постников: «Если еще недавно мы говорили, что склады — новая нефть, вкладывайтесь, не прогадаете, то в последнее время мы получаем данные о том, что интерес к складской недвижимости падает». Он предложил взглянуть на ситуацию комплексно, и центральное место в его анализе заняла растущая вакансия.
«Ключевым фактором является по-прежнему жесткая денежно-кредитная политика, это безусловно сильно влияет на сектор», — отметил он, напомнив, что первопричиной многих проблем стала высокая ключевая ставка Центробанка, которая не только ограничила инвестиции, но и заставила арендаторов оптимизировать логистические расходы, что напрямую ударило по спросу. При этом рынок столкнулся с рекордным предложением. «Реалистичный ввод этого года — чуть больше двух миллионов квадратных метров, — напомнил Андрей Постников. — Но на фоне начавшейся рецессии ряд крупных заказчиков в том или ином виде отказался от использования тех площадей, которые для них строятся, — это примерно 20% от той части, что строилась на заказ».
Именно этот феномен — массовый возврат на рынок специально построенных BTS-площадей — стал главным драйвером роста вакансии. «Соответственно, получается, что на рынок выйдет более 60% спекулятивных площадей — и они уже начинают значительно влиять на вакансию», — объяснил Андрей Постников.
На конец III квартала года совокупная вакансия в сегменте классических складов Московского региона достигла 3,9%. «Цифра сама по себе не выглядит катастрофической, — отметил эксперт, — но внутри этих 3,9% есть часть не совсем адекватных помещений, которые строились под заказчика и сейчас вернулись на рынок». Прогноз звучит не слишком утешительно. «Наше видение: на конец года вакансия продолжит расти и приблизится к 5%», — заявил Андрей Постников. А в сегменте light industrial ситуация еще более напряженная — здесь вакансия уже взлетела до 13,6%. Естественной реакцией на такое переполнение стало сильное давление на арендные ставки. «Ставки аренды начали демонстрировать снижение, — отметил эксперт. — Год, соответственно, будет завершен на уровне ставок в среднем около 10 000 рублей / кв. м / год для качественного нового сухого склада».
Так стоит ли инвестору бежать с этого рынка? «А куда бежать? В офис? — задал вопрос Андрей Постников. — Склады останутся для крупных игроков сегментом долгосрочного присутствия. Сейчас просто нужно правильно оценивать тот арендный поток, который есть на активе». По его мнению, текущий кризис — это болезнь роста и неизбежная коррекция после периода «перегрева», осталось лишь грамотно пережить этот период, когда рекордное предложение встречается со сжатым спросом.
От ретейла к комьюнити
Торговую недвижимость, которой прочат «смерть» с 2014 года, также ждет не забвение, а глубокая трансформация. «В прошлом году только ленивый не хоронил торговую недвижимость. Журналисты приходили, и первый вопрос был: «Ну что, все пропало?» — начала свой анализ генеральный директор Nhood Россия Мария Кочйигит. Однако, по ее словам, в 2025 году ситуация изменилась и подобные вопросы звучат все реже. Торговые центры не просто выживают, а ищут новые пути развития в радикально изменившейся реальности.
«Если посмотреть на статистику, объем сделок в 2025 году достаточно большой, но если разобраться, из чего он состоит, то сделки по продаже работающих, нормальных объектов, к сожалению, единичны», — отметила эксперт. Эпоха грандиозных региональных суперцентров ушла в прошлое. Сегодня новый ввод — это в основном районные форматы, объекты в рамках программ реновации и единичные проекты в составе ТПУ и МФК. Внутри же торговых центров продолжается непростая трансформация — посещаемость падает третий год подряд, а за последние пять лет снизилась примерно на 25%. «В нынешнем году нет никакого сюрприза, что продолжают падать категории фэшн и одежды», — отмечает эксперт. Но настоящим ударом стало падение посещаемости в некогда стабильной категории DIY (товары для дома и ремонта) на 9%, что связано со снижением ввода жилья.
В этой сложной ситуации ключевым драйвером для привлечения трафика в ТЦ становится офлайн-опыт. «Сфера общественного питания стабильна, что подтверждает укоренившийся тренд: офлайн-формат как раз и является ключевым драйвером сегодня», — отметила Мария Кочйигит. Также уверенный рост показывают развлечения — как детские, так и взрослые. В ответ на эти вызовы меняется сама суть торговой недвижимости — речь идет уже не о точечных улучшениях, а о полном перепрофилировании. «Мы видим, что какие-то объекты будут перепрофилированы в склад, в общественно-деловой центр», — делится наблюдениями генеральный директор Nhood.
Но самый важный тренд — изменение роли торгового центра в городе. «Если раньше предполагалось, что большой торговый центр создаст свое комьюнити, то сейчас даже операционный маркетинг переформатируется в то, что торговый центр становится частью локального комьюнити и домом для этих сообществ», — утверждает Мария Кочйигит. Компания Nhood с 2016 года работает в этом направлении, создавая публичные пространства с постоянными кружками и секциями. «Ключевой момент в том, что взаимодействие с микросообществами или микроинфлюенсерами дает персонифицированный и точечный подход к аудитории», — объясняет она. Торговый центр будущего — это не просто место для шопинга, а полноценный социальный хаб, встроенный в жизнь района.
Девелопмент как искусство
Взгляд в будущее городской среды, охватывающий период до 2030-2040 годов, представил основатель и управляющий партнер компании RRG Денис Колокольников. Еще в 2004 году, на заре своей деятельности, RRG разработала теорию деления городов на зоны, позже нашедшую отражение в модных концепциях новой урбанистики. «Сейчас это все называют «15-минутный город», — напомнил Денис Колокольников. Ярким примером воплощения этих принципов стал масштабный проект на территории ЗИЛ в Москве. «По сути, это был первый в России проект Master Development, где доли жилья и коммерции составили 20 на 80», — пояснил Денис Колокольников. — Здесь действительно впервые был создан единый дизайн-код, и, в принципе, это сейчас образец нового города».
Говоря о современной жилой недвижимости, эксперт обратил внимание на растущую и сложную роль коммерческой инфраструктуры. «Фокус девелопера все больше смещается на более четкую функциональную программу разнообразных помещений. Мы рекомендуем 30% «коммерции» оставлять у себя, чтобы держать баланс», — поделился стратегией Денис Колокольников. Этот подход, по его словам, напрямую влияет на финансовые показатели: «Качественная коммерческая инфраструктура на 20-40% повышает скорость продажи, на 10-25% увеличивает стоимость, и долгосрочное преимущество в этом объекте растет в цене больше».
Будущее Денис Колокольников видит в создании «человекоцентричных» пространств, способствующих активному долголетию. Среди ключевых принципов города будущего он выделил город-экосистему, инфраструктурную экономику, новую производственную урбанистику и управление на основе искусственного интеллекта. «Мастер-девелопер превратится в мастер-планировщика. Высока, конечно, роль государства — если мы посмотрим на Москву, там девелопер номер один сейчас — это Фонд содействия инновациям, и, по сути, он уже заявил о том, что управляет системой», — отметил эксперт.
По общему мнению участников MALLPIC, рынок коммерческой недвижимости проходит этап сложной, но необходимой коррекции. В новой реальности успех будет определяться не скоростью, а способностью создавать комплексные, «умные» и социально ориентированные пространства, отвечающие запросам времени. От складских комплексов до торговых центров и жилых районов — везде на первый план выходят понятия комьюнити, экосистемы и долгосрочной ценности, знаменуя закат эпохи точечных проектов и расцвет стратегического девелопмента.
Средний рейтинг0 из 5 звезд. 0 голосов. 
