Рубрика: Без рубрики

Shutterstock/FOTODOM Чрезвычайная ситуация на объекте недвижимости – это всегда стресс. Пожар, обрушение, авария инженерных систем могут не только остановить проект, но и привести к финансовым потерям, судебным спорам, обвинениям, репутационному ущербу. Однако для девелопера эти последствия не являются неизбежными. Правильно выстроенные процессы, документы и ответственность сторон позволяют значительно снизить риски и быстрее восстановить управление ситуацией. Адвокат, адвокатского бюро «Бельский и партнеры» Константин Шорыгин рассказал «Стройгазете», как девелоперским компаниям подготовиться к чрезвычайным ситуациям и какие шаги для снижения рисков предпринять заранее на случай пожара или аварии на объекте.

Регламентация на старте: договорные механизмы

Фундамент для минимизации рисков закладывается на стадии заключения договора в отношении объекта недвижимости. При наступлении какой-либо чрезвычайной ситуации договор будет являться либо вашей защитой, либо инструментом нападения другой стороны.

Многие коммерческие объекты недвижимости, особенно складские комплексы, распределительные центры и иные подобные сооружения строятся под требования конкретного заказчика по схеме «build-to-suit». При этом в российской адаптации могут быть использованы различные договорные конструкции, включая смешанные, арендные, подрядные или иные в зависимости от объекта, целей застройщика и дальнейшей эксплуатации объекта.

Довольно распространенной является практика заключения на время строительства объекта предварительного договора аренды, а после завершения строительства и введения объекта в эксплуатацию – договора аренды.

При этом независимо от формы договора, суть такой схемы работы – выполнение заказа (строительство объекта) под конкретного заказчика. В связи с этим еще на стадии заключения предварительного договора, если он используется, или же на стадии заключения основного договора необходимо регламентировать некоторые вопросы.

Технологические процессы и назначение объекта

Требования безопасности объекта зависят от многих факторов и в большинстве своем являются обязательными в силу нормативных правовых или нормативных технических актов. Поэтому нет необходимости в их переписывании в договор. Однако применимость тех или иных правил будет зависеть от технологических процессов, которые будут происходить в объекте недвижимости. Иначе говоря, требования безопасности зависят от функционального назначения объекта или его отдельных частей.

Поэтому детализация технологических процессов, зафиксированная в договоре, поможет определить применимые требования безопасности, которые необходимо учитывать при строительстве и эксплуатации объекта.

Фиксирование технологических процессов, определение функционального назначения объекта помогут в случае чрезвычайной ситуации исключить те требования безопасности, которые не могут быть применены к нему в силу обозначенных выше процессов и назначения.

Например, если речь идет о складском комплексе, необходимо еще до начала строительства определить, какие товарно-материальные ценности будут храниться, каким способом, в каких зонах и т.д.

При возникновении чрезвычайно ситуации будет исследоваться вопрос соблюдения правил и требований безопасности как со стороны собственника объекта, так и со стороны других лиц. Поэтому регламентация технологических процессов и назначения объекта помогут отграничить применимые правила и требования от неприменимых.

Ответственность сторон

Один из самых главных разделов договора, которому необходимо посвятить большое внимание – ответственность сторон. Причем говорить можно как в целом об ответственности сторон и о конкретных формах её реализации в договоре, размерах ответственности и иных условиях, так и об ответственности эксплуатационной.
Наибольший интерес с точки зрения возможных последствий и потенциальных судебных споров вызывает именно эксплуатационная ответственность.

Так, при заключении договора необходимо грамотно распределить эксплуатационную ответственность, предусмотрев в тексте следующие положения:
 кто несет ответственность за работоспособность конкретных инженерных систем;
 кто несет ответственность за сохранность конкретных инженерных систем;
 кто проводит обслуживание инженерных систем и в каком порядке;
 кто и в каком порядке фиксирует дефекты инженерных систем;
 кто и в каком порядке устраняет выявленные дефекты инженерных систем;
 кто и в каком порядке принимает решение об остановке эксплуатации объекта недвижимости или его частей в случае возникновения такой необходимости.

Поскольку зачастую собственники объектов недвижимости могут не думать в момент заключения договора о возможной непредвиденной ситуации, перечисленные вопросы могут быть не урегулированы документально, что негативно сказывается на положении собственника уже после чрезвычайной ситуации.

Дело в том, что по общему правилу собственник здания или иного объекта недвижимости в силу ст. ст. 209 и 210 ГК РФ несет бремя содержания принадлежащего ему имущества и отвечает за безопасную эксплуатацию объекта недвижимости, что подтвердил Конституционный Суд РФ.

Точное разграничение эксплуатационной ответственности позволит снизить риски девелопера в части ответственности за инженерные системы, за которые он не должен нести ответственность.

Ответственный за эксплуатацию сооружения

Данный вопрос тесно связан с предыдущим, поскольку также может быть определен через обязательства сторон договора относительно эксплуатационной ответственности.

Учитывая ранее обозначенную позицию Конституционного Суда РФ, а также положения ст. ст. 55.24 и 55.25 ГрК РФ, собственник здания или сооружения может быть лицом, ответственным за его эксплуатацию. Особенно это актуально в случае, если договор не предусматривает четкого разграничения эксплуатационной ответственности.

При этом законодательство определяет, что отвечать за эксплуатацию объекта может и другой законный владелец (например, арендатор), либо лицо, привлекаемое собственником или арендатором в целях обеспечения безопасной эксплуатации этого здания или сооружения на основании договора.

Если в договоре не будет определено лицо, ответственное за эксплуатацию здания или сооружения, эти обязательства по умолчанию лягут на плечи собственника. Это может стать основанием для возложения на него имущественной ответственности в будущем после какого-либо происшествия на объекте недвижимости. Поэтому следует определить в договоре, кто отвечает за эксплуатацию, или же привлечь компанию, которая на профессиональной основе оказывает такую услугу, но при этом указать о такой компании в договоре с арендатором или иным пользователем объекта недвижимости.

Момент начала эксплуатации объекта

В соответствии со ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию подтверждает, что строительство или реконструкция объекта капитального строительства выполнены в полном объёме в соответствии с разрешением на строительство и проектной документацией, а также что возведённый (или реконструированный) объект соответствует установленным требованиям.

Формально получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию позволяет использовать его в соответствии с назначением. Однако может возникнуть ситуация, когда стороны договора предусмотрели определенные дополнительные требования безопасности в отношении объекта, которые не выполнены на дату получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Это осложняет определение ответственности собственника и лиц, которые пользуются объектом, при наступлении чрезвычайно ситуации, поскольку формально он готов к эксплуатации, но фактически необходимо завершить определенные работы в соответствии с договором.

В таких ситуациях следует однозначно определить в договоре критерии готовности объекта как к полноценной эксплуатации, так и к выполнению необходимых работ. Возможно, стоит регламентировать поэтапную сдачу объекта заказчику, определив критерии передачи здания на установленных договором условиях не для целей полноценной эксплуатации, а для целей, например, выполнения каких-либо работ, которые заказчик должен выполнить своими силами.

Каждый из этапов готовности объекта необходимо фиксировать документально с помощью соответствующих актов с указанием степени их завершённости, соблюдения критериев для определенного этапа и с указанием недостатков, если такие имеются на дату передачи объекта. При этом в акте должно быть четко зафиксировано, как можно использовать объект на текущем этапе, и как влияют на эксплуатацию объекта выявленные недостатки.

Такая поэтапность сдачи объекта и регламентация его передачи заказчику может помочь собственнику снизить свои риски, если причиной происшествия станут действия заказчика, который будет осведомлен о наличии определенных дефектов и ограничений использования объекта.

В Санкт-Петербурге суд арестовал 22-летнего охранника школы Абдуллу Гиреева. Гиреев, пользуясь служебным положением, превратил питерскую школу в притон. После избиения детей в дело вмешался генерал — глава СК Александр Бастрыкин. Рассказываем подробности.

В Петербурге суд взял под стражу 22-летнего Абдуллу Гиреева, а также его друга Рахмана Ахмедова. Вместе с несовершеннолетними друзьями они организовали в школе №519 на улице Ленсовета настоящий притон: недоросли проводили время на рабочем месте Гиреева, наводя ужас на школьников и школьниц.

О ситуации стало известно после конфликта: вечером 28 октября Абдулла со своими «разбойниками» избил четверых детей на стадионе около школы. Русских детей били с внушительным численным превосходством — против них были около 20 человек, включая совершеннолетних Гиреева и Ахмедова. 

Родители подростков обратились в полицию, а избиение заинтересовало дружинников «Русской общины», которая приехала в школу, чтобы пообщаться с администрацией и встретиться с охранником Гиреевым. Гиреев активистам нахамил.

«Русская община» обратила внимание, что охранник находился в компании подростков, которые участвовали в избиении русских детей на футбольном поле. То есть они и в обычное время держатся кучкой и наводят страх на учеников школы. Что происходит в этих стенах? Бойцовский клуб? Притон? Если бы кто-то из детей вернулся в опустевшую школу после уроков за забытой сменкой — он точно был бы в безопасности? Свита Гиреева учится в этой же школе? Или, что вероятнее, нет? Тогда что они там делают? Куда смотрела администрация школы?

Дружинники сразу вызвали сотрудников Росгвардии и полиции. В итоге всех всю стаю доставили в местный Следственный комитет. Спасибо силовикам за оперативность и содействие,

— говорится в сообщении Русской общины в тг-канале.

Абдуллу отправили в СИЗО по обвинению в хулиганстве, совершённом группой лиц по предварительному сговору. Пока школьный охранник посидит в изоляторе до Нового года, сообщили в объединённой пресс-службе судов общей юрисдикции Санкт-Петербурга. В СУ СКР добавили, что дело взял на контроль глава ведомства Александр Бастрыкин.

А ещё стало известно, что Абдулла имеет очень длинный язык и странные наклонности. Он завсегдатай разнообразных чатов знакомств, где с настойчивостью репейника пристаёт к женщинам с целью оказания интим-услуг,  

— отметили в «Русской общине».

Мировое сообщество не может справиться с проблемой голода из-за вооруженных конфликтов, стихийных бедствий и экономических потрясений.

Более 735 миллионов человек страдают от голода в 2025 году, что составляет примерно 9,1% мирового населения, такие данные привел директор отделения Продовольственной и сельскохозяйственной организации ООН (ФАО) по связям с РФ Олег Кобяков.

«Это более чем 735 миллионов, которым не хватает еды для удовлетворения базовых физиологических потребностей организма, здоровой и активной жизни», — сказал он в интервью РИА Новости.

Кобяков пояснил, что если принять во внимание рост земного населения, то это сокращение доли и определенный успех.

«С другой стороны, это отставание от тех ориентиров, которые мы себе поставили», — подчеркнул директор отделения.

Он пояснил, что мировое сообщество пока не может справиться с проблемой голода. Причины заключаются в таких явлениях, как вооруженные конфликты, стихийные бедствия и экономические потрясения. Это все приводит в том числе к скачку продовольственной инфляции.

По данным ФАО, в 2024 году в мире голодали от 638 до 720 миллионов людей (7,8 -8,8% населения планеты, или каждый 11-12-й ее житель). Это на 15 миллионов миллионов меньше по сравнению с 2023 годом и на 22 миллиона — по сравнению с 2022-м.

Прогнозируется, что в 2030 году от голода будут страдать 512 миллионов человек.

Бывший главком ВСУ Валерий Залужный допустил возможность заключения мирного соглашения с Россией даже при отсутствии «полной победы» Украины. Об этом посол Украины в Великобритании написал в соцсетях.

«Мы, украинцы, конечно, хотим полной победы – распада Российской империи. Но не можем и отвергать вариант долгосрочного прекращения войны, потому что именно это слишком распространённый в истории войн способ их завершения», — написал дипломат.

Залужный отметил, что история войн знает разные исходы, и не всегда победа достаётся только одной стороне. По его словам, большинство конфликтов заканчиваются либо взаимным поражением, либо каждая сторона убеждена в своей победе, либо другими компромиссными вариантами.

Больше новостей о глобальных событиях и международных отношениях — читайте в разделе «Мировая политика» на Life.ru.

В Государственной думе предложили разрешить использовать средства материнского капитала для оплаты семейных путешествий по России. Информацию о законодательной инициативе распространил SHOT.

С соответствующим предложением к председателю правительства Михаилу Мишустину обратилась партия «Новые люди». В настоящее время маткапитал можно направить исключительно на приобретение путёвок в детские лагеря, имеющие образовательную лицензию, тогда как совместный семейный отдых с познавательной составляющей действующим законодательством не предусмотрен.

Парламентарии предлагают установить защитный механизм для исключения нецелевого использования средств. Расчёты должны осуществляться в безналичной форме исключительно с аккредитованными туроператорами, включёнными в Единый федеральный реестр. Такой подход позволит семьям организовать совместный познавательный отдых при сохранении контроля над использованием государственных средств.

Кстати, в 2026 году семьи смогут получить более 700 000 рублей в качестве материнского капитала за рождение первого ребёнка. При этом недавно в Госдуме предложили разрешить людям тратить его ещё и на услуги стоматологических клиник.

Главные события и истории о том, чем живёт страна, — в разделе «Общество» на Life.ru.

Помимо этого премьер-министр Венгрии выступил с предложением по Украине.

Премьер-министр Венгрии Виктор Орбан, выступая в городе Ньиредьхаза, заявил, что признание Европой поражения в украинском конфликте неизбежно приведёт к серьёзным изменениям в политике стран ЕС.

По его мнению, рано или поздно европейские правительства будут вынуждены принять такой исход — так же, как это произошло с вопросом миграции.

После этого, уверен Орбан, в отставку отправят всех политиков, которые тем или иным образом препятствовали скорейшему завершению боевых действий.

Он также напомнил о проекте мирного соглашения 2022 года, обсуждавшегося российской и украинской сторонами.

Подписание документа, по словам Орбана, было сорвано по настоянию тогдашнего премьер-министра Великобритании Бориса Джонсона.

«Признание того, что война проиграна и её не стоит продолжать, вызвало бы фундаментальное политическое „землетрясение“ в Европе. Пока они не дошли до момента, когда вынуждены будут это признать. Но это неизбежно — как и в случае с миграцией», — отметил венгерский премьер.

Орбан добавил, что Франция и Германия пока подобные выводы не готовы озвучивать. Тогда как США, считает он, признают ошибку легче — и столь же легко отправят в отставку тех, кто этой ошибке способствовал.

Помимо этого, глава венгерского правительства предложил превратить Украину после окончания конфликта в буферную зону между Россией и НАТО, назвав это оптимальным вариантом для её послевоенного устройства.

По его оценке, Киеву неизбежно придётся идти на территориальные уступки, которые должны быть закреплены на международной мирной конференции.

Орбан также заявил, что выступает против вступления оставшейся части Украины в ЕС, но не возражает против её стратегического партнёрства с европейским союзом.

«[Мы хотели бы], чтобы государства-члены ЕС не вступали в отношения членства с той Украиной, которая останется после войны, не приносили войну в ЕС, не усылали деньги из ЕС, а всегда заключали с Украиной соглашения, которые на пользу ей, но не ставят под угрозу нас», — заявлял политик.

Напомним, 28 ноября Орбан прибыл в Москву на переговоры с Владимиром Путиным и предложил использовать Будапешт как площадку для возможного переговорного процесса по Украине.

В ЕС поступок венгерского премьера резко раскритиковали: канцлер Германии Фридрих Мерц заявил, что Орбан провёл встречу с Путиным без европейского мандата и согласования с партнёрами.

Председатель Партии народного фронта Азербайджана Али Керимли и член президиума партии Мамед Ибрагим допрошены в Службе государственной безопасности в рамках проводимого в их отношении расследования.

Как сообщает Report, необходимость проведения обысков в доме Керимли и его советника Ибрагима возникла некоторое время назад. В связи с этим 29 ноября в местах проживания обоих лиц были проведены обыски.

«Причиной стало то, что следователи СГБ в ходе расследования уголовного дела в отношении Рамиза Мехтиева начали собирать доказательства, которые могут подтвердить связь Али Керимли и его партии с „серым кардиналом“. В настоящее время следствие изучает возможные связи между Рамизом Мехтиевым и Али Керимли, которые могут сформировать основания для уголовной ответственности», — говорится в сообщении.

14 октября Сабаильский районный суд Баку принял решение по уголовному делу 84-летнего экс-главы администрации президента Азербайджана Рамиза Мехтиева. Суд отправил его под четырехмесячный домашний арест.

Рамиз Мехтиев обвиняется по статьям 278.1 (действия, направленные на захват государственной власти), 274 (государственная измена) и 193−1.3.2 (легализация имущества, добытого преступным путем) Уголовного кодекса Азербайджанской Республики.

В ходе обыска в доме Керимли были «обнаружены материалы, указывающие на связь с „Союзом миллиардеров“, первоначальная — не опубликованная в СМИ — редакция письма, написанного Рамизом Мехтиевым, а также другие документы».

Европейский союз (ЕС) не стремится к миру на Украине, в выигрыше останутся те, кто выработает условия для завершения конфликта Москвы и Киева, а ЕС будет просто платить по счетам. Об этом заявил РИА Новости заявил евродепутат от французской партии «Национальное объединение» Тьерри Мариани.

Политик подчеркнул, что Евросоюз «очевидно демонстрирует полное отсутствие стремления к миру» в момент, когда приближается разрешение конфликта. Мариани предупредил, что Брюссель может сколько угодно повторять свои позиции, даже если они недостижимы, однако это ничего не изменит.

Евросоюз окажется «рогоносцем истории», потому что сегодня она пишется без него, констатировал евродепутат.

До этого вице-спикер Совфеда Константин Косачев высказал мнение, что Украина оказалась в тисках после того, как ее «кинули». По мнению Косачева, Евросоюз срывает переговоры, поскольку считает желательным дальнейшее продолжение войны, исходя из собственных интересов.

При этом Украина, по его словам, «одновременно мечется и зажата в тисках». Косачев считает, что страна не может выдержать продолжения боевых действий без консолидированной внешней поддержки Запада, которой больше нет. В то же время, по его словам, Киев не готов к переговорам, поскольку вести их придется с позиций проигравшей стороны.

В Следственном комитете России заявили о задержании главного инженера по делу об обрушении здания в Южно-Сахалинске, в результате чего погиби люди.

«Следователями по подозрению в совершении преступления, предусмотренного ч. 3 ст. 216 УК России, задержан главный инженер строительной организации», — говорится в Telegram-канале регионального отделения СК.

В настоящий момент решается вопрос об избрании в отношении него меры пресечения в виде заключения под стражу.

По факту происшествия возбудили уголовное дело.

Команда студии задумала проект Plastic Box как «оболочку из необработанного бетона». Помимо повсеместного использования этого строительного материала, интерьер магазина отличается эффектным потолком из 1200 пластиковых ящиков. Главной задачей архитекторов стало полное удаление предыдущей отделки, чтобы открыть существующие грубые элементы пространства. Как рассказывают авторы проекта, им удалось стереть все следы «коммерческого» визуального языка, в результате чего остались только архитектура, свет и материалы. Среди последних в оформлении также можно заметить нержавеющую сталь, полупрозрачный поликарбонат и переработанные пластиковые панели — им отдали предпочтение за способность искажать свет и разрушать физические границы. Пластиковые ящики, закупленные в местных супермаркетах, позволили команде создать выразительную скульптурную инсталляцию — в ней спрятаны светодиодные светильники, системы вентиляции и устройства для сбора дождевой воды. 

Фото: Leonardo Cóndor.